Après deux années de repli, le marché immobilier européen a retrouvé une dynamique soutenue en 2025. Les prix des logements ont progressé de 5,4 % en moyenne dans l’Union européenne sur un an, portés par une demande solide et une offre structurellement insuffisante. Mais les trajectoires nationales restent très contrastées, du Portugal en plein boom au Portugal au Portugal, de la Bulgarie à la France quasi-stable.
Une hausse générale tirée par les pays d’Europe du Sud et de l’Est
Selon les données publiées par Eurostat pour le deuxième trimestre 2025, les prix résidentiels ont progressé de 5,1 % dans la zone euro et de 5,4 % dans l’ensemble de l’UE en glissement annuel. Par rapport au trimestre précédent, la hausse atteint 1,7 % dans la zone euro.
En tête des hausses annuelles, le Portugal affiche +17,2 % — le record de l’UE — suivi de la Bulgarie (+15,5 %) et de la Hongrie (+15,1 %). La Pologne affiche également une hausse prononcée, d’environ 12 %, selon des données concordantes. À l’opposé, seule la Finlande enregistre une baisse annuelle (-1,3 %) sur la même période, pénalisée par la structure de son marché hypothécaire et un cycle de taux moins favorable.
| Pays | Hausse annuelle (Q2 2025) |
|---|---|
| Portugal | +17,2 % |
| Bulgarie | +15,5 % |
| Hongrie | +15,1 % |
| Pologne | ~+12 % |
| Zone euro | +5,1 % |
| France | -0,2 % (trim.) |
| Finlande | -1,3 % |
Pourquoi les prix repartent à la hausse ?
Trois facteurs structurels expliquent ce rebond généralisé. D’abord, la pénurie d’offre : dans la majorité des pays européens, la construction neuve couvre moins de la moitié des besoins, faute de foncier disponible, de main-d’œuvre suffisante et en raison des coûts de construction qui restent élevés depuis l’épisode inflationniste de 2022-2023.
Ensuite, la baisse des taux directeurs de la BCE depuis juin 2024 a rendu le crédit hypothécaire progressivement plus accessible, relançant la demande sur des marchés qui avaient connu un coup d’arrêt en 2023. Les transactions repartent à la hausse dans la plupart des grands marchés, avec des volumes en progression de 10 à 15 % selon les analystes.
Enfin, les salaires réels ont rebondi avec le reflux de l’inflation, améliorant le pouvoir d’achat immobilier des ménages, tandis que le taux de chômage en zone euro reste historiquement bas — autour de 6 %.
Des marchés nationaux très disparates
Cette dynamique recouvre des situations nationales très différentes. L’Espagne affiche des hausses de 4 à 6 % en 2025, portées par la pression touristique sur les zones côtières et la pénurie chronique de logements dans les grandes métropoles. L’Allemagne, après deux ans de correction, enregistre un redressement modéré de 2 à 4 %, les grandes villes (Berlin, Munich, Hambourg) montrant des signes de rebond plus marqués. L’Italie reste plus prudente (+0,5 à +2,5 %), pénalisée par un tissu bancaire plus conservateur.
La France présente un cas particulier : légèrement négative sur le trimestre (-0,2 %) mais pas encore en baisse annuelle marquée, elle bénéficie d’un soutien des pouvoirs publics aux primo-accédants mais souffre d’une incertitude politique persistante qui freine les grands investissements résidentiels.
L’indice UE à un niveau record
Au troisième trimestre 2025, l’indice des prix des logements de l’UE a atteint 162,73 points (base 100 en 2015), un record historique depuis la création de la série statistique. Ce chiffre illustre l’ampleur de la transformation du marché immobilier européen sur une décennie : dans certains pays comme la Hongrie, les prix ont triplé entre 2015 et 2025.
Pour les investisseurs institutionnels, ce contexte rouvre des opportunités dans l’immobilier résidentiel européen, notamment dans les pays d’Europe centrale et orientale qui combinent croissance des revenus, déficit structurel de logements et rattrapage par rapport aux standards ouest-européens.
Les prix des logements ont progressé de 5,4 % dans l’UE en 2025 (Eurostat Q2 2025). Le Portugal (+17,2 %), la Bulgarie (+15,5 %) et la Hongrie (+15,1 %) enregistrent les plus fortes hausses. Seule la Finlande est en territoire négatif (-1,3 %). Trois moteurs principaux : pénurie d’offre, baisse des taux BCE et rebond des salaires réels. L’indice UE a atteint un niveau record de 162,73 points au T3 2025.
FAQ — Immobilier en Europe : les questions fréquentes
Dans quel pays les prix immobiliers ont-ils le plus augmenté en 2025 ?
Le Portugal arrive en tête avec +17,2 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, selon Eurostat, suivi de la Bulgarie (+15,5 %) et de la Hongrie (+15,1 %). Ces marchés combinent forte demande locale, pression touristique et déficit chronique de logements neufs.
Y a-t-il des pays où les prix baissent ?
La Finlande est le seul pays de l’UE à afficher une baisse annuelle confirmée (-1,3 % au T2 2025). La France enregistre une légère baisse trimestrielle (-0,2 %) mais reste globalement stable sur un an.
Pourquoi les prix repartent à la hausse en Europe ?
La combinaison de trois facteurs : la pénurie structurelle de logements neufs, la baisse des taux directeurs de la BCE depuis juin 2024 qui relance le crédit hypothécaire, et le rebond des salaires réels avec le reflux de l’inflation.
L’immobilier en Europe est-il un bon investissement en 2025 ?
Les marchés d’Europe centrale et orientale — Portugal, Bulgarie, Pologne — présentent des fondamentaux favorables : croissance des revenus, déficit de logements et rattrapage des standards occidentaux. Mais chaque marché national a ses propres risques : fiscalité, liquidité, réglementation locale.
