Neuf ventes sur dix se concluent aujourd’hui sans que les prix bougent d’un centime. Le marché francilien du logement ancien retrouve du volume, mais les acquéreurs négocient pied à pied et repartent parfois sans faire d’offre. Derrière la moyenne régionale, les écarts entre Paris et la grande couronne n’ont jamais été aussi visibles.
Sommaire
- Une reprise réelle mais lente
- Prix de l’immobilier en Île-de-France : la hausse des ventes ne fait pas monter les prix
- Paris à 9 560 euros, la Seine-et-Marne à 2 810
- Les primo-accédants tiennent le marché à bout de bras
- Ce qui pourrait faire basculer la fin d’année
Une reprise réelle mais lente
Les Notaires du Grand Paris ont publié le 8 septembre 2026 leur bilan du deuxième trimestre. Entre avril et juin, 31 750 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Île-de-France, soit une progression de 10 % sur un an. Le rebond touche les deux segments : 11 % pour les appartements, 8 % pour les maisons.
Sur deux ans, l’écart se creuse davantage : par rapport au deuxième trimestre 2024, l’activité progresse de 15 %. La reprise entamée en 2025 se confirme donc, mais les notaires refusent de crier victoire. Les volumes « demeurent à un niveau bas », rappelle Élodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris.
Elle pointe aussi un effet de comparaison trompeur. Au premier trimestre 2025, les transactions avaient été gonflées par l’anticipation d’une hausse des droits de mutation — les fameux frais de notaire — avant de retomber au trimestre suivant. La base de comparaison est donc artificiellement basse.
Prix de l’immobilier en Île-de-France : la hausse des ventes ne fait pas monter les prix
C’est le paradoxe du trimestre. Plus de transactions, mais aucun rebond des prix : ils reculent de 0,3 % sur un an et de 0,4 % sur trois mois à l’échelle de la région. Autrement dit, la demande revient sans redonner de pouvoir de fixation aux vendeurs.
L’explication tient au comportement des acquéreurs. Ils négocient âprement, et quand le prix affiché leur paraît excessif, ils ne formulent tout simplement aucune offre, observe Élodie Frémont. Le rapport de force reste donc du côté de l’acheteur, dans un marché où la solvabilité n’a pas retrouvé son niveau d’avant 2022.
« Les secundo-accédants peinent à réinvestir, faute de plus-value enregistrée sur les cinq dernières années. »
— Élodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris, 8 septembre 2026
Paris à 9 560 euros, la Seine-et-Marne à 2 810
La moyenne régionale masque des marchés qui n’ont plus grand-chose en commun. Un appartement francilien coûte en moyenne 6 130 euros du mètre carré, une maison 321 000 euros. Mais l’écart entre départements atteint un rapport de un à plus de deux.
| Territoire | Appartement (€/m²) | Maison (prix moyen) |
|---|---|---|
| Paris | 9 560 € | — |
| Hauts-de-Seine | 5 940 € | 631 200 € |
| Seine-et-Marne | 2 810 € | 249 200 € |
| Ensemble Île-de-France | 6 130 € | 321 000 € |
Source : Notaires du Grand Paris, deuxième trimestre 2026.
La dynamique des volumes suit la même fracture. Paris signe la plus forte progression avec 20 % de transactions supplémentaires sur un an. La petite couronne suit à 11 %. La grande couronne, elle, plafonne à 4 %. La capitale, longtemps la plus pénalisée par la remontée des taux, redevient donc le moteur du marché francilien — un renversement par rapport aux années post-covid, quand la périphérie captait la demande.
Les primo-accédants tiennent le marché à bout de bras
Qui achète ? Essentiellement ceux qui achètent pour la première fois, et souvent avec un coup de pouce familial. Les primo-accédants constituent le gros des acquéreurs, tandis que les secundo-accédants restent bloqués : sans plus-value sur leur bien actuel, ils n’ont pas l’apport nécessaire pour financer l’étape suivante.
S’y ajoute un frein psychologique. Racheter aujourd’hui suppose d’accepter un taux de crédit supérieur à 3 %, quand une partie des ménages ont emprunté il y a quelques années à peine plus de 1 %. Renoncer à cet avantage revient à perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts sur la durée du prêt — un calcul qui dissuade beaucoup de projets de mobilité résidentielle. Le phénomène n’est pas propre à la France : la flambée des prix au Portugal et la hausse du logement ancien en Espagne montrent que l’accès à la propriété se resserre partout en Europe du Sud, mais pour des raisons opposées.
Ce qui pourrait faire basculer la fin d’année
Les notaires qualifient la reprise de « fragile », et pointent deux sources d’incertitude. La première est géopolitique : elle nourrit un risque d’inflation, donc de remontée des taux d’emprunt immobilier. La seconde est intérieure. L’élection présidentielle à venir et les interrogations sur le futur cadre fiscal du logement génèrent un attentisme marqué chez les acquéreurs.
Le marché francilien se retrouve ainsi dans une position instable : assez de volume pour parler de reprise, pas assez de confiance pour que les prix suivent. Le prochain point d’étape, au troisième trimestre, dira si la dynamique parisienne se diffuse à la grande couronne ou si l’écart continue de se creuser.
Les ventes de logements anciens en Île-de-France ont progressé de 10 % sur un an au deuxième trimestre 2026, avec 31 750 transactions. Les prix, eux, restent quasi stables à -0,3 % sur un an, à 6 130 euros du mètre carré en moyenne pour un appartement. Paris tire la reprise (+20 % de transactions) quand la grande couronne stagne (+4 %). L’échéance à surveiller : l’élection présidentielle, dont l’incertitude fiscale gèle une partie des projets d’achat.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen de l’immobilier en Île-de-France en 2026 ?
Au deuxième trimestre 2026, un appartement se vend en moyenne 6 130 euros du mètre carré en Île-de-France et une maison 321 000 euros, selon les Notaires du Grand Paris.
Les prix de l’immobilier baissent-ils en Île-de-France ?
Ils sont quasi stables. Les notaires relèvent un recul de 0,3 % sur un an et de 0,4 % sur trois mois pour l’ensemble de la région, malgré une nette progression du nombre de ventes.
Combien coûte un appartement à Paris au mètre carré ?
Le prix moyen d’un appartement parisien s’établit à 9 560 euros du mètre carré au deuxième trimestre 2026, contre 2 810 euros en Seine-et-Marne.
Le marché immobilier francilien repart-il vraiment ?
Les volumes progressent de 10 % sur un an et de 15 % sur deux ans, mais ils restent à un niveau historiquement bas. Les notaires qualifient cette reprise de fragile, en raison du contexte géopolitique et de l’incertitude fiscale liée à l’élection présidentielle.
Qui achète en Île-de-France aujourd’hui ?
Principalement les primo-accédants, souvent aidés financièrement par leur famille. Les secundo-accédants peinent à réinvestir faute de plus-value sur leur bien actuel et hésitent à emprunter à plus de 3 % après des taux inférieurs à 1,5 %.
